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楼市巨震共有产权住房来了暂时没钱买房莫担

发布时间:2019-08-14 19:50:34

楼市巨震!共有产权住房来了!暂时没钱买房莫担心!!

房子是用来住的不是用来炒的,最近各个城市不断出台属于自己的政策,我个人感觉都是楼市的长效机制之一。昨天傍晚我文章刚分析了租房入户和租售同权的,(无锡租房可以落户和租售同权对合肥的影响!) 后,北京又出台政策, 共有产权住房!

共有产权住房原文件!

(一)摇号名单。区住房城乡建设委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组,确定摇号家庭名单,并在其官方站面向社会公示。

(二)摇号配售。共有产权住房开发建设单位取得预售许可或办理现房销售备案后,在区住房城乡建设委(房管局)监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件。摇号结果在区住房城乡建设委(房管局)官方站和销售现场公示3天。

(三)顺序选房。开发建设单位应提前5个工作日,在销售现场和区住房城乡建设委(房管局)官方站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。家庭按照摇号确定的顺序选房,家庭放弃选房的,由后续家庭依次递补。

(四)购房确认。开发建设单位应在选房现场对选房家庭申请材料进行核对,留存相关复印件,符合条件的,将联机打印的《家庭购房申请表》和《承诺书》经申请家庭签字确认后,一并报区住房城乡建设委(房管局)复核。复核通过的选房家庭可签订购房合同。

第十四条(资格激活)

申请家庭取得的申请编码可申请其他项目,申请时须重新登陆区住房城乡建设委(房管局)官方站对申请编码进行激活。申请家庭情况有变化的,应及时登录站进行变更。市和区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同,累计两次及以上的,3年内不得再次申购共有产权住房。

第十五条(公证和社会监督)

共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机关依法全程公证,主动接受人大代表、政协委员及媒体监督,并可以邀请社会公众现场监督。

第十六条(剩余房屋处理)

开发建设单位公开选房后房源有剩余的,应按照规定程序在区住房城乡建设委(房管局)官方站发布递补选房公告,并组织其他摇号家庭依次选房。

开发建设单位递补选房后满6个月,房源仍有剩余的,由市住房城乡建设委统筹调配给其他区进行配售。

第四章 共有产权约定

第十七条(销售价格)

共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。

开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

第十八条(产权份额)

购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

第十九条(价格和份额确定程序)

共有产权住房项目销售均价和共有份额比例,应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前,由代持机构委托房地产估价机构进行评估,并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

第二十条(购房合同签订)

申请家庭选定共有产权住房的,夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同,作为购房家庭产权份额的共同共有人,未成年子女为同住人。

购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。

共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。

第二十一条(信贷优惠政策)

购买共有产权住房的,购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

第二十二条(不动产登记)

开发建设单位、购房人和代持机构应当按照国家和本市不动产登记有关规定,向房屋所在地区不动产登记部门申请办理不动产登记,房屋产权性质为“共有产权住房”。登记事项记载于不动产登记簿后,不动产登记部门应向当事人核发不动产权证书,并按规定在附记栏注记共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

第二十三条(出租管理)

已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。

购房人应在市级代持机构建立的络服务平台发布房屋租赁信息,优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

第二十四条(回购管理)

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。

回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

第二十五条(再上市管理)

共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

(一)购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请,明确出售价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

(二)代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

(三)共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

第二十六条(再上市价格管理)

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额,取得商品住房产权后实现退出,或由代持机构回购其所有的产权份额。

以上具体实施办法由市住房城乡建设委会同相关部门另行规定。

第二十七条(使用约定)

共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。

共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人;不得违反本办法规定,擅自出售、出租、出借共有产权住房。

购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约。

第二十八条(抵押管理)

共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中,代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。

第二十九条(维修资金)

共有产权住房购房人应当按照本市商品住宅专项维修资金管理规定,全额缴纳住宅专项维修资金。

第三十条(物业服务收费)

共有产权住房的物业服务费,由购房人承担,并在购房合同中明确。

第五章 监督管理

第三十一条(对房地产经纪人的要求)

房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理共有产权住房出售、出租等业务。

第三十二条(信息化管理)

市住房城乡建设委应当建立全市统一的共有产权住房管理信息系统,为共有产权住房建设、申请审核、配售以及后期管理等工作提供技术服务。

第三十三条(申请人弄虚作假的)

违反本办法第十条、第十二条、第十四条规定

,经查实,申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,伪造或提供不真实相关证明材料,承诺腾退所租住的公共租赁住房、公有住房但在规定期限内拒不腾退的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,并按以下情形处理:

(一)已取得资格的,由区住房城乡建设委(房管局)取消其购买资格;

(二)已签约的,开发建设单位应与其解除购房合同,购房家庭承担相应经济和法律;

(三)已购买共有产权住房的,由代持机构责令其腾退住房,收取住房占用期间的市场租金,住房腾退给代持机构后,由代持机构退回购房款。

第三十四条(违反使用约定的)

共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定,且拒不按代持机构要求改正的,房屋所在地区住房城乡建设委(房管局)可以责令其腾退住房,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

第三十五条(信用信息管理)

申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定情形的,行政机关应当按照国家和本市规定,将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。

申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的,区住房城乡建设委(房管局)依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。

第六章 附 则

第三十六条(面向人才共有产权住房)

市住房城乡建设委、区人民政府应当按照人才工作需要,在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房,用于满足区域范围内人才居住需求。具体建设筹集、申请及配售办法另行制定。

第三十七条(共有产权住房与自住型商品住房等住房的关系)

本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理,按照原规定执行。本办法施行后,未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的,均按本办法执行。

第三十八条(施行日期)

本办法自2017年 月 日起施行。

官方解释版!

弦哥通俗易懂解释版!

弦哥简单的分析下, 这就是北京经济适用房的升级版, (之前北京的政策是,经济适用房买卖政策北京经济适用房申请条件:3人户家庭申请经济适用房,家庭年收入须不超45,300元,同时人均住房面积在10平方米以下、家庭总资产净值在36万元以下。申请人须取得本市城镇户籍时间满3年,且年满18周岁。单身家庭提出申请的,申请人须年满30周岁。 对于新房而言,5年后上市出售应补交土地收益等价款,2008年之后买经济适用房的补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交,同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。)

之前的政策对于政府来说,在业主满5年售出环节,政府可能会吃亏, 举例就是,5年前年北京某区域市价3万,经济适用房价格 1万, 某符合条件的困难用户100万买了一套100平方房子,今年北京区域房价涨到了6万, 他出售的时候要交 600万减去100万差价的70%,500万的差价的70% 也就是350万补交税款, 但实际操作过程中,业主通常按区域评估最低价签合同,签阴阳合同,比如出售只按450万出售,剩余的150万再另外一个合同上提现,那么他只要交 450万减去100万的70%,业主多赚了一百多万,政府吃亏了一百多万! 但是新政策不会了!

新政策那就不会了,老政策主要针对的是京户,北京户口多难进呀,新政策是"新北京人"分配不少于30%。各区人民政府据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

最通俗易懂的解释的.........比如北京一套100平方住宅 市价600万,每平方6万元,开发商拿地的时候承诺了小区内部分住宅是按3万元卖的 ,北京目前限地价后是要开发商承诺保障房的面积的, 然后共有产权就是, 6万元卖给你你不是没钱买吗? 那就按3万元卖给你 ,你按3万元买50%股份, 政府持有50%股份,住房维修资金 ,装修,都是你自己花钱,持有50%股份的政府不出钱,估计契税也是你自己出,如果你不卖啥事都没有,房子是用来住的不是用来炒的! 但是如果你未来想卖,之前漏洞就被堵了, 比如你房子现在600万, 未来如果下跌, 当然从政府出台这个政策看,明显认为房价很难大跌,因为政府也是买房者之一了,毕竟持有50%股份, 如果下跌,你想回购政府持有50%的那部分产权好让这房子彻底成为你的私产有点难,因为政府亏本卖出国有资产流失,他就不卖你也不能强买, 当然下跌是小概念事件, 那么就说上涨,我个人看政府即使上涨也不是想卖的,比如600万房子未来5年后涨到800万, 你卖400万给政府一半的产权估计政府不会买,因为政府还是希望你转让的对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。这种政策下你想避税也难了,你说你那400万股权按350万卖给某人,不好意思政府不会同意的,根据条例“购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。”

房子是用来住的不是用来炒的,北京的这个政策杜绝了想靠共有住房赚一把的人,我个人认为这个政策有可能全国实行, 比如合肥,之前政府是把地卖了之后就算了, 如果实行了, 比如一块地市价2000万一亩因为要代建共有住房,所以地价可能便宜只要1500万一亩, 那么可能对外就有2个价格,市场价 1.5万, 共有住宅7500, 政府收了部分土地款,另外还持有这个小区共有住宅50%股份,也是房东,房东装修的钱都不要政府出, 以后共有住宅出租可以收到租金收益,未来卖出还有增值收益! 实行了共有住宅,也可以显著降低合肥新房均价,比如新房一个小区1.5万的市场全产权用户和7500元的50%产权会把小区参考均价降到1万附近!

"共有产权住房“的实质就是房子不是用来炒的,用来住的, 你买房还差钱那就和政府一起合伙买房! 保障了你的居住权,实现了住房梦想,当然共有住宅享受全部配套资源!

徐军校
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